11.08.2025

Что такое арестованная недвижимость и как с ней поступать

Арест недвижимости — это установленный законом запрет на совершение с объектом определенных действий. Такое ограничение накладывается в интересах суда, государственных органов, кредиторов или других лиц, и его главная цель — сохранить имущество до разрешения спора или исполнения обязательств.

В зависимости от характера ареста собственнику могут оставить возможность пользоваться недвижимостью, но запретить ее продавать, дарить или сдавать в аренду. В более жестких случаях владелец не может проживать в квартире, доме или задействовать коммерческое помещение — объект опечатывают или изымают. Разберем подробнее, кто и по каким причинам имеет право наложить арест, какие последствия это влечет и как можно снять обременение.

Содержание

Кто и в каких ситуациях может арестовать недвижимое имущество

Какие объекты могут попасть под арест

Последствия ареста

Как можно снять арест с недвижимости

Сроки снятия обременения

Что делать, если арест наложен без оснований

Как проверить, есть ли арест на объекте

Можно ли приобретать арестованную недвижимость

Кто и в каких ситуациях может арестовать недвижимое имущество

Арест не является случайной или произвольной мерой — он всегда применяется на законных основаниях. Наиболее распространенные ситуации:

Судебные споры о праве собственности. Например, при разделе имущества после развода, урегулировании наследственных вопросов или оспаривании договора купли-продажи. Ограничения действуют до окончания судебного процесса.
Наличие долгов. Если владелец не расплатился с банком, микрофинансовой организацией или частным кредитором, арест может быть наложен даже при небольшой сумме задолженности — начиная от 3000 рублей (в соответствии с Федеральным законом № 34-ФЗ, ст. 80), при условии, что пристав не нашел другого ценного имущества.
Залог у банка и просрочка платежей. Если недвижимость находится в ипотеке и заемщик допускает длительные задержки платежей, кредитор вправе инициировать арест.
Неуплата обязательных платежей. Долги по налогам, штрафам, коммунальным услугам или пени также могут стать основанием для наложения ограничений.
Возмещение ущерба. Если владелец отказывается компенсировать вред, причиненный имуществу или здоровью других лиц, арест и последующая реализация объекта могут стать способом взыскания средств.
Решения в рамках уголовных дел. В случае, когда недвижимость получена незаконно или используется как обеспечение по иску о возмещении вреда.

Кроме суда, правом наложить арест обладают налоговые и таможенные органы, а также судебные приставы-исполнители.

Какие объекты могут попасть под арест

Ограничения могут быть наложены практически на любой вид недвижимости:

квартиры и дома;
земельные участки;
коммерческие здания и помещения;
гаражи, парковочные места;
доли в праве собственности на перечисленные объекты.

Если владелец обладает только частью недвижимости, арест накладывается исключительно на его долю.

Последствия ареста

Арест недвижимости влечет за собой целый ряд ограничений, которые напрямую влияют на права собственника и его возможности распоряжаться своим имуществом. В первую очередь владелец теряет право проводить с объектом любые сделки. Это означает, что продажа, обмен, дарение, передача в залог и сдача в аренду становятся невозможными до момента снятия обременения. Даже если найдется покупатель, государственная регистрация сделки в Росреестре не пройдет, поскольку информация об аресте содержится в ЕГРН.

Возможность пользоваться арестованной недвижимостью зависит от того, в какой форме введено ограничение.

Частичный арест допускает проживание, проведение ремонта или эксплуатацию помещения, но запрещает любые юридические операции.
Полный арест может подразумевать опечатывание объекта или его изъятие у собственника. В таком случае владелец лишается доступа к своей собственности вплоть до решения суда или полного погашения обязательств.

Если долг или иная причина ареста не устранена, имущество нередко реализуют через открытые торги. Такой процесс проходит в форме аукциона: объект продается тому, кто предложит наибольшую цену. Вырученные средства направляются на погашение задолженности, судебных издержек и иных обязательных выплат. Если после расчетов имеется остаток, он перечисляется на банковский счет бывшего собственника.

Таким образом, арест — это не просто формальное ограничение, а мера, способная привести к утрате имущества. В ряде случаев, особенно при длительных задолженностях и отсутствии попыток их урегулировать, собственник рискует навсегда лишиться объекта недвижимости.

Как можно снять арест с недвижимости

Снятие ареста всегда начинается с выяснения, кто именно его наложил. Это может быть суд, пристав или контролирующий орган. После установления причины обременения действуют по ситуации одним из перечисленных ниже способов.

Погашение долга. Самый быстрый вариант решения проблемы. После оплаты по обязательствам и получения подтверждающих документов можно обратиться к приставам или в суд для снятия ограничений.
Реструктуризация задолженности. Подходит при ипотеке или крупном кредите — банк может согласиться на новый график платежей.
Мировое соглашение. Если спорный вопрос решен миром, стороны подают соглашение в суд или в Росреестр, после чего арест снимается.
Обжалование. Если арест наложен неправомерно, подается жалоба в вышестоящую инстанцию или иск в суд.

Важно: если ограничения наложили приставы, придется оплатить исполнительский сбор — 7 % от суммы долга.

Сроки снятия обременения

Процесс снятия ареста с недвижимого имущества состоит из нескольких этапов, каждый из которых занимает определенное время. После того как владелец погасил задолженность или выполнил иные условия, из-за которых был наложен арест, ему необходимо передать в уполномоченный орган (суд, службу судебных приставов, налоговую и т. д.) подтверждающие документы. Это могут быть

квитанции или платежные поручения об оплате долга;
справка об отсутствии задолженности;
судебное определение об отмене обеспечительных мер;
копия мирового соглашения, утвержденного судом.

Первый этап — распределение полученных средств. Если речь идет о долге, деньги, поступившие от собственника, направляются на погашение задолженности, уплату исполнительского сбора и иных обязательных платежей. По закону на это отводится до пяти рабочих дней с момента поступления средств на счет взыскателя или службы судебных приставов.

Второй этап — оформление и направление запроса о снятии ареста в Росреестр. Как только пристав или другое уполномоченное лицо подтверждает выполнение всех обязательств, он готовит официальный запрос и направляет его в регистрирующий орган.

Третий этап — удаление записи об обременении в ЕГРН. Росреестр, получив запрос и проверив документы, вносит изменения в реестр. Срок исполнения — до трех рабочих дней с момента получения пакета документов.

Таким образом, при оперативной работе всех сторон минимальный срок снятия ареста составляет около недели (5 дней занимает распределение средств, 3 дня — обновление данных в ЕГРН). На практике процедура может затянуться, если есть ошибки в документах, задержки при их передаче или несогласованность между ведомствами.

Что делать, если арест наложен без оснований

Иногда арест продолжает числиться, даже если причина для него отпала. В такой ситуации выполните следующее:

Обратитесь к приставу, который наложил ограничение, и уточните причину.
Если реакции нет — подайте жалобу старшему приставу.
В случае отказа ФССП — обращайтесь в суд с иском о снятии ареста.

После отмены ограничения можно взыскать с органа или лица, по чьей вине был незаконный арест, расходы на юриста, госпошлину и компенсацию морального вреда.

Как проверить, есть ли арест на объекте

Перед покупкой или оформлением сделки с недвижимостью крайне важно убедиться, что на объект не наложен арест или иное обременение. Наличие таких ограничений способно сорвать сделку, а в худшем случае — привести к ее признанию недействительной.

Самым надежным и официальным источником информации является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ отражает все зарегистрированные права на объект и сведения о действующих ограничениях. В разделе выписки «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)» указывается следующее::

вид обременения (арест, ипотека, сервитут и т. д.);
дата и срок действия ограничения, если он установлен;
документ, на основании которого арест был наложен (решение суда, постановление судебного пристава и т. п.);
лицо или орган, инициировавший ограничение;
конкретная доля объекта, на которую распространяется арест (актуально для случаев долевой собственности).

Если никаких ограничений нет, в соответствующей графе будет обозначено: «Не зарегистрировано». Заказать выписку можно через официальный сайт Росреестра, в любом многофункциональном центре (МФЦ), через портал «Госуслуги», с помощью аккредитованных онлайн-сервисов, предоставляющих доступ к данным ЕГРН.

Срок предоставления выписки обычно составляет от нескольких часов (в электронном виде) до 3—5 рабочих дней (в бумажном формате). Электронная версия имеет ту же юридическую силу, что и бумажная, но при условии, что она подписана квалифицированной электронной подписью Росреестра.

Проверка через ЕГРН — это относительно недорогая и быстрая процедура, которая способна уберечь от серьезных финансовых потерь и судебных разбирательств. Особенно она важна при покупке жилья на вторичном рынке, когда риск наличия обременений выше.

Можно ли приобретать арестованную недвижимость

Прямые сделки с арестованным имуществом невозможны — владелец не имеет права его продать до снятия обременения. Исключение — открытые торги. Покупка через аукцион проходит в режиме реального времени. Цена повышается участниками на установленный шаг. Побеждает тот, кто предложил наибольшую сумму.

Информацию о таких торгах можно найти

на сайте ФССП;
на государственной площадке «ГИС-торги» (в разделе «Реализация имущества должника»);
на сайтах банков и электронных торговых площадках.

Покупатель оплачивает комиссию — от 1 до 10 % от стоимости лота. После покупки именно он занимается снятием ареста: предоставляет кредитору документы о торгах, оплате и погашении долга, а затем подает их в Росреестр.

Арест на недвижимость — это серьезное ограничение, которое мешает распоряжаться имуществом и в ряде случаев пользоваться им. Причины могут быть разными: от долгов и налоговой задолженности до судебных споров и уголовных дел.

Чтобы снять арест, нужно устранить причину его наложения, оплатить долги или достичь мирового соглашения. Проверка недвижимости перед сделкой — обязательный шаг для любого покупателя, ведь сделки с арестованным имуществом, совершенные в обход закона, могут быть признаны недействительными.

Автор: Василий Тёркин